不動産クラウドファンディングのCOZUCHI（コヅチ）を調べてみました【疑問解消】

前回の記事で、不動産クラウドファンディングについて書きました。
その中で、とても利益を出している、COZUCHI（コヅチ）というサービスがありました。

その時に疑問に感じていたことが、

何故、そんなに儲かるの？
何故、わざわざ不動産クラウドファンディングでお金を集めるの？

ということです。

例えば、年利5％と聞くと、結構いい利回りですよね。

日本株の高配当銘柄でも配当5％はなかなかありませんし、今、歴史的に高水準なアメリカの国債ですら5％以下です。

つまり、予めこの年利で分配します（又はする予定です）とされている投資において、年利5％というのは最高ランクの数字です。

にも関わらず、不動産クラウドファンディングでは想定年利回り5％以上の案件が多くあり、中には10％を超える案件も見受けられます。そしてほとんどの案件で想定通り、または想定以上の実績を残しています。

高利回りを実現できる理由は何なのか。
何故わざわざ投資家に利益を分配しなければならない不動産クラウドファンディングでお金を集めるのか？

今回はその疑問を解消すべく、過去に年利283.5％（！）を分配したことがあるCOZUCHI（コヅチ）を調べてみました。

COZUCHI（コヅチ）のメリットデメリット

不動産クラウドファンディングというサービス全般のメリットデメリットは以下の記事で詳しく解説しています。

【登録無料】不動産クラウドファンディングの6社を厳選・リスク回避のための選ぶポイントも解説

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会社は本当に儲かっているの？決算を確認

運用利回りが高いので儲かっているはずではありますが、
念のため決算を確認しておきます。

COZUCHIの運営会社のLAETOLI株式会社と、
実際に不動産売買をしている株式会社TRIADの決算をみていきます。

LAETOLI株式会社の決算

まずは、LAETOLI株式会社の決算です。
HPにて決算情報を確認しました。非上場企業ということで、情報が少なかったですが、貸借対照表で当期純利益、自己資本比率、流動比率が確認できました。

とても健全ですね。純利益の伸びが半端ないです。

株式会社TRIADの決算

続いて、株式会社TRIADの決算です。
まず3期分の売上高、売上総利益、営業利益です。

期	売上高	前期比	売上総利益	前期比	営業利益	前期比
2022/02	5,252,529	-%	1,315,221	-%	483,230	-%
2023/02	12,715,103	142%	3,541,564	169%	2,082,831	331%
2024/01※	24,334,734	91%	2,927,068	-17%	1,409,989	-32%

2024年1月期の売上総利益、営業利益が減益となっていますが、決算資料によると、2023年の大型M&Aプロジェクトがクローズしたためとありました。通常運転の決算に戻ったということですね。2022年2月期から2023年2月期の伸び率がすごいですね。間違いなく成長企業です。

続いて、経営の安全性を図る指標といわれている、自己資本比率と流動比率を見ていきます。

自己資本比率が低いですが、クラウドファンディングの預かり金が負債となるため、事業の特性上こういう数字にになるものと理解してます。

以上、2社の決算情報でした。
儲かっていることは間違いなさそうです。

COZUCHI（コヅチ）が利益を出せる理由

さて、本題のなぜ儲かるのか？についてです。
COZUCHIの運営会社LAETOLI株式会社の代表取締役CEO武藤さんは、youtube動画でCOZUCHIの強みについてこう語っていました。（意訳しています）

実際のインタビュー動画はこちら

つまり、銀行がお金を貸さないような、難がある物件は誰も扱いたがらず取得価格が抑えられるため、そういった物件を仕入れることで高パフォーマンスを実現しているということなのでしょう。そしてその領域には競合が少ないとのこと。

例えば、以下の案件のマンションは築53年の旧耐震基準で災害リスクを抱えていましたが、合意形成ができずに何年もそのままになっていました。

そこをCOZUCHI（の運営会社が）管理組合や区分所有者などの利害関係人へ建替え事業の合意形成を図り、最終的には売却し、利益獲得を目指すというプロジェクトです。

動画内でも例として話されていました。

COZUCHI（コヅチ）がクラウドファンディングで資金調達を行う理由

主な理由は2点だと考えられます。

1. そもそも、投資家から小口で直接お金を集める仕組みを作ろうと立ち上がげられた会社である。
2. 不動産価格が下落しても、運営会社の判断で運用期間を延長し損失を避けることができる。

1.についてはCOZUCHIの成り立ちが関係しています。
以下は今年の2月のインタビュー記事です。

ベンチャーJPインタビュー

COZUCHIの運営会社であるLAETOLI株式会社の前身企業は、投資家から小口で直接お金を集める仕組みを作ろうと立ち上げられた会社だそうです。

その背景には、バブル崩壊後、銀行の貸し渋りにより不動産価格が急落し多くの不動産会社が倒産。創業者が「銀行に頼らない資金調達方法があれば、市場の急激な収縮を防ぎ、多くの不動産会社が倒産を免れたのではないか」と考えたことが始まりとのこと。

このため、銀行からの借入とクラウドファンディングの両方の資金調達方法を使い分ける会社も多い中、LAETOLI株式会社は資金調達方法をクラウドファンディングに全振りしています。

2.については先の動画でもおっしゃられていますが、銀行から借り入れて不動産投資をしている場合、バブル崩壊やリーマンショックのような不動産価格が大幅に下落する局面では、銀行は「早く売ってくれ」と言うそうです。

そうなると、下落している時点で売るので、不動産会社が大きな損失を被ります。その点不動産クラウドファンディングでは運営会社の判断で運用期間を延長できます。投資家からの反発もあるでしょうからそう簡単ではないかもしれませんが、少なくとも選択肢があります。

COZUCHI（コヅチ）に対するもう一つの疑問

冒頭でさらっと、「過去に年利283.5％（！）を分配したことがあるCOZUCHI（コヅチ）」と触れました。改めて見てみると驚異的な数字です。
こちらの案件ですね。当初の想定利回りは12％でしたが、実績は283.5％となっています。

これは、メリットでも触れましたが、利益が上振れた時に上振れ分の一部を投資家にも還元するシステムにしているためです。動画内ではその割合を25％とおっしゃっていました。つまり、上振れ分の25％を投資家に分配しています。

こちらの案件は特殊すぎますが、以下の案件でも実績が想定を上回っています。

何故、こんなに投資家に還元するのでしょうか？

このことに関しては、先ほどご紹介したWEBインタビューでは

”投資家さんとの関係性において、フェアであることが我々の基本的な姿勢ですので、利益もきちんとシェアします。

ベンチャーJPインタビューより引用

とおっしゃっています。

確かにyoutube動画やインタビューからも、投資家から資金調達をすることでビジネスが成り立っているので、投資家を大事に考えるのは当然である、という姿勢が伝わってきます。

HPによると運営会社であるLAETOLI株式会社はIPOを準備中とのことですが、もし上場企業になっても、この姿勢は貫いてほしいですね。

感想

今回COZUCHI（コヅチ）を調べてみて感じたことは、インターネット上で沢山の投資家から資金を集められることは不動産業界にとって画期的な変化であり、今後も拡大しそうということです。いつか一時的に不動産価格の下落で下火になることがあったとしても、長い目で見た時により一般化していくのではないでしょうか。

サービスの実績を見て「これは本当なのかな、、」と思って調べてみましたが、当然ですが怪しいところは見つかりませんでした。先駆者ともいえるCOZUCHI（コヅチ）には投資家からより信頼を得られるように今後も誠実に事業を進めていってほしいですね🙂

以上、大大大人気のCOZUCHIについてでした。

興味のある方はぜひ投資家登録だけでもしてみてください。なかなか抽選が当たりづらいですが、申し込みをしておけばチャンスはあります👍

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最後まで読んでいただきありがとうございました。