今回は、私も初めに抱いたこの疑問を丁寧に解消していきます。
結論から言うと、まったく怪しくありません。むしろ、
- 資産を安定的にコツコツ増やしたい
- 忙しくて投資の勉強をする時間がない
- 不動産投資を少額からやってみたい
という初心者の方にもマッチした比較的新しい投資法です。
とはいえデメリットもありますので、
この記事では不動産クラウドファンディングについて丁寧に解説をしていきます。
不動産クラウドファンディングって何？
Googleで「不動産クラウドファンディング」を検索をすると、COZUCHI、CREAL、TECROWDなど、サービスを行ってる会社が上位に出てきます。
出てきた中で、COZUCHI（コヅチ）のHPを見てみると、
こんな感じで出資者を募集しています
よくあるクラウドファンディングの募集画面という感じですね。
そもそも「クラウドファンディング」ってどういうイメージでしょう？
ビジネスを始めたいけど資金がないという人に出資して、サービスが完成したら受け取れる応援購入が思い浮かびますかね。それとも、ある人の挑戦や、社会の課題解決のために出資する寄付型クラウドファンディングでしょうか。
今回紹介する不動産クラウドファンディングは、いずれにも当てはまりません。
簡単に言うと、不動産投資型のクラウドファンディングです。
もう少し説明すると、インターネット上で投資家から資金を集めて、その集めた資金で不動産を取得して運営します。そこで得た利益の一部を投資家へ分配する仕組みになっています。
通常、不動産投資には大きな資金が必要となりますが、物件によっては銀行から借りられなかったり、借りられても時間と労力がかかります。
そこで、クラウドファンディングで投資家を募り、みんなでお金を出し合って不動産投資を行おうということなのです。
まずはそこ気になりますよね。
先ほど見たこちらのファンドの例でみていきます。
※投資家からお金を集めて運用する商品のことをファンドと言います。
| 番号 | 記載事項 | 説明 |
|---|---|---|
| ① | 渋谷区初台一棟マンション | 投資先の物件名です |
| ② | 想定利回り（年利）５％ | 1年間で5%の利息が出る想定です |
| ③ | 運用期間1年2か月 | 出資する期間です |
| ④ | インカムゲイン型 | 運用期間中に分配金が継続的に支払われます |
仮に100万円出資した場合、
上記のファンドが想定通り運用された場合の利益を計算してみます。
100万円×5％＝5万円（1年間）
5万円÷12（ヶ月）＝約4167円/月
仮に毎月分配のファンドだとすると、1年2か月間の運用期間中、
毎月、約4167円が支払われ、運用期間終了後に元金100万円が戻ってきます。
出資するだけでこの利益が得られるのは魅力的ですよね。
そして今、不動産クラウドファンディングが活況となっている背景には、年間利回りが10％を超えるファンドが多数出てきているということがあります。
以下のケースでは、当初の想定年利回りが6％だったのにもかかわらず、利益が上振れて実績なんと14％になっています。
こちらは、なんと、、283.5%...
このケースは特殊ですが、年利回りが10％以上ともなると注目が集まるのは当然です。
因みに、利益が上振れた時に投資家に利益の一部を還元するシステムは、一部の運営会社のみのようで、通常はこういったことは期待できないと考えた方がよいでしょう。
ここまでみてきていかがでしょうか。
利益がでるのはよいですが、デメリットも心配にもなってきます。
そもそもどういう制度なのでしょうか。
この後は、不動産クラウドファンディングができた背景や仕組み、メリットデメリットについて詳しく見ていきます。
不動産クラウドファンディングの始まり
不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法」に基づいて運営される不動産投資型クラウドファンディングのことで、インターネット上で投資家から資金を集め、その集めた資金をもとに不動産投資を行う仕組みです。
よくSNSでの反応として、詐欺っぽい、疑わしい、などのコメントを見ますが、不動産クラウドファンディング自体は決して怪しいものではありません。少子高齢化が進む日本における空き家対策の一つとして、国が法改正を進めてきた仕組みです。
2017年に「不動産特定共同事業法」が改正され、参入業者の条件緩和やインターネット上での資金集めのための環境整備が行われました。このことで、実質的に不動産クラウドファンディングが認められました。
さらに2019年には「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」の策定によりクラウドファンディング事業者の守るべきルールが明確化されました。
これらの法改正が近年の不動産クラウドファンディングの活況の背景にあります。
このため、不動産クラウドファンディングのサービスが行われ始めたのは2018年頃からで、比較的新しい仕組みなのです。
不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型があります
先ほども触れたように、不動産クラウドファンディングでは、インターネット上で不特定多数の投資家から資金を集め、その集めた資金で不動産を取得して運営します。
もう少し詳しく仕組みをみていくと、不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
匿名組合型
- 投資家が運営事業者に出資し、運営事業者が利益を分配することを約束するもの
- 運用期間は数カ月単位からの短期
- 最低出資額は低額（1万円程度～）
- 投資家は不動産の所有権なし
任意組合型
- 任意組合契約に基づいて、共同で事業を行うことを約束するもの
- 運用期間は長期
- 最低出資額は高額（100万円程度～）
- 投資家は持ち分に応じた不動産の所有権あり
一般的に、不動産クラウドファンディングは匿名組合型で募集されることが多いです。
不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット
不動産クラウドファンディングの4つのメリット
ここからは不動産クラウドファンディングで一般的な匿名組合型のメリットをみていきます。
1．高い運用利回りが狙える
不動産クラウドファンディングの主要サービス会社であるCOZUCHIの平均年利回りの実績は17.1%（2024年5月末時点）です。同じくTOMOTAQUは6.58%（2023年11月時点）です。両社ともHPで公表しています。銀行に預けるより遥かに高い利回りです。
2．少額投資が可能
ファンドにもよりますが、最低投資額が1万円とされている場合も多く、資金面でのハードルがとても低いです。
3．リスクを抑える優先劣後方式
優先出資部分は投資家が出資し、劣後出資部分は事業者が出資します。事業者も劣後出資者として出資をすることで、投資家（優先出資者）の元本及び分配金の安全性を高める仕組みが「優先劣後方式」です。
このシステムでは、仮に損失があった場合、事業者から先にリスクを負います。それでも負いきれない損失がある場合のみ、投資家がリスクを負うことになります。このため、劣後出資の割合が大きいほど投資家がリスクを負う可能性が低くなります。
※すべての事業者、ファンドで優先劣後方式が採用されているわけではありません。ファンドを選ぶ際に必ず確認しましょう。
4．運用を任せられる（運用中はほったらかしでOK！）
不動産に関する様々な手続きや管理は事業者が行うため、投資家は何もする必要がありません。これは特に忙しい方にとって、大きな魅力です。
不動産クラウドファンディングの5つのデメリット
続いてデメリットもみていきます。
1．元本保証はない
出資金元本の保証は禁止されており、元本保証はありません。リーマンショックの様な大恐慌が起こり、評価額が大幅下落することは十分あり得ます。ただし、投資期間の延長や先ほど触れた優先劣後方式のように投資家のリスクを減らす仕組みがあります。
2．倒産リスク
事業者の倒産が発生すると、投資元本が引き出せなくなったり、分配金の支払いが大幅に遅れてしまう可能性があります。特別目的会社（SPC）を導入している会社を選ぶと、リスクが低くなりますが、大半の運営会社はそうではありません。運営会社の経営状況や動向は気にしておく必要があります。
※特別目的会社（SPC）を導入している場合、投資家の資金で購入した不動産はSPCの所有物となり倒産隔離の対象となり、倒産のリスクから切り離されます。
3．途中で引き出せない
サービスやファンドによるかもしれませんが基本的に運用中に引き出すことはできませんので、余裕資金で行いましょう
4．人気ファンドは当選倍率が高い
最近は不動産クラウドファンディングが活況ということもあり、人気のファンドは抽選となっていて希望しても投資ができない場合があります。投資チャンスを増やすためにも複数のサービスに登録したほうがよいでしょう。
5．（年間20万以上の場合）雑所得として課税される
（年間20万以上の場合）雑所得として確定申告が必要となります。
少額投資の方はあまり気にしなくてよいと思います。
株の場合は特定口座の源泉ありで口座を開けば原則確定申告は不要ですが、こちらは雑所得になるので、少し面倒です。
私が不動産クラウドファンディングを始めた理由
私は複数のサービスに登録していて、現在２つのファンドに投資をしています。
ここでは私が不動産クラウドファンディングを始めた理由を書いていきます！
「どういう人がどんな理由で投資しているのかな」という疑問の参考になればと思います。
不動産クラウドファンディングに興味を持ったのは、ここ最近の円安によって資産配分の重要性を再認識したことがきっかけでした。ほとんどの資産が円であることに危機感を覚え、少しずつドル資産を増やしていっていた時です。
「株と投資信託だけではリスク分散できていないのでは？」ということに気付き、他の資産クラスに興味を持ち始めました。
その際、債券やゴールドはすぐに購入したものの、不動産には全く手が届かず諦めていました。もし金額的に手が届いたとしても「かなりの知識がないと安定した利回りを得るのは難しいのでは」と感じていたので正直興味も持てませんでした。
でも不動産クラウドファンディングを知ってサービスを調べてみると、その難しい点が見事に解決されているんですよね。何より少額でも不動産投資が出来るというインパクトが大きかったです。あと、単純に新しい投資をしたみたいという好奇心も出てきましたし、不動産投資の勉強にもなるかもしれないと思いました。
だらだらと書き連ねてしまいましたが、こんな考えをたどって不動産クラウドファンディングを始めてみることにしました。
以上、私が不動産クラウドファンディングを始めた理由でした。
不動産クラウドファンディングはこういう方に向いています
ここまでみてきていかがでしょうか。
きちんとした国の制度の元に運営されている仕組みであることがわかるかと思います。
運営会社をしっかり選ぶことが前提ですが、個人的には守りの投資として一部資金を運用するにはよい選択肢の一つだと思います！
不動産クラウドファンディングは以下のような方に向いていると感じました。
少額で不動産に投資してみたい方
不動産投資に興味があったけどいままで高額で手が届かなかった方、そもそもこういう方のための制度だと思ってます！ぜひチャレンジしてみましょう。
NISA以外にも分散投資したい方
NISA以外で分散投資先を探している方には、よい選択肢の一つだと思います！
長期でコツコツと増やしていきたい方
不動産投資は短期間で大きな利益を目指す投資ではありません。長期でコツコツと増やしていきたい方に向いていると思います。
投資の売買のタイミングが分からない方
不動産クラウドファンディングは運用期間が予め決まっています。自分でタイミングを図る必要はありません。投資をしたいけれどいつ買っていいのか分からない方にとって、挑戦しやすい投資です。
以上、今回は不動産クラウドファンディングについて解説させていただきました。
疑問が解消できていたら幸いです。
「不動産クラウドファンディングをやってみたい」「どういう会社があるのか知りたい」という方は、以下記事でサービスを厳選していますのでぜひご覧ください。
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最後までお読みいただきありがとうございました。
