今回は、そんな疑問や悩みをお持ちの方に、
不動産クラウドファンディングの選び方について書いていきます。
大切なお金を預けることになりますので、運営会社が信頼できて、自分が納得した投資ができることを目指してサービスを選んでいきます。
前半の制度の説明もできるだけ簡潔に、初心者の方が知っておいた方がよいことをまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
この記事では
- 不動産クラウドファンディングの概要とメリットデメリット
- リスク回避のために自分が納得できるサービスを選ぶ4つのポイント
- 実際に投資をしている私が選んだ6社のサービスの特徴
を紹介します。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法」に基づいて運営される不動産投資型クラウドファンディングのことで、インターネット上で投資家から資金を集め、その集めた資金をもとに不動産投資を行う仕組みです。
よくSNSでの反応として、詐欺っぽい、疑わしい、などのコメントを見ますが、不動産クラウドファンディング自体は決して怪しいものではありません。少子高齢化が進む日本における空き家対策の一つとして、国が法改正を進めてきた仕組みです。
「不動産クラウドファンディング」という言葉を初めて聞く方は不動産クラウドファンディングって何？初心者でもできる？【丁寧解説】の記事もあわせてご覧ください。
不動産クラウドファンディングの基本的な仕組み
不動産クラウドファンディングでは、インターネット上で不特定多数の投資家から資金を集め、その集めた資金で不動産を取得して運営します。
通常不動産投資には大きな資金が必要となりますが、物件によっては銀行から借りられなかったり、借りられても時間と労力がかかります。
そこで、クラウドファンディングで投資家を募り、みんなでお金を出し合って不動産投資を行おうということです。
不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型がある
先ほども触れたように、不動産クラウドファンディングでは、インターネット上で不特定多数の投資家から資金を集め、その集めた資金で不動産を取得して運営します。
もう少し詳しく仕組みをみていくと、不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
匿名組合型
- 投資家が運営事業者に出資し、運営事業者が利益を分配することを約束するもの
- 運用期間は数カ月単位からの短期
- 最低出資額は低額（1万円程度～）
- 投資家は不動産の所有権なし
任意組合型
- 任意組合契約に基づいて、共同で事業を行うことを約束するもの
- 運用期間は長期
- 最低出資額は高額（100万円程度～）
- 投資家は持ち分に応じた不動産の所有権あり
一般的に、不動産クラウドファンディングは匿名組合型で募集されることが多いです。
不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット（リスク）
不動産クラウドファンディングの4つのメリット
ここからは不動産クラウドファンディングで一般的な匿名組合型のメリットをみていきます。
1．高い運用利回りが狙える
不動産クラウドファンディングの主要サービス会社であるCOZUCHIの平均年利回りの実績は17.1%（2024年5月末時点）です。同じくTOMOTAQUは6.58%（2023年11月時点）です。両社ともHPで公表しています。銀行に預けるより遥かに高い利回りです。
2．少額投資が可能
ファンドにもよりますが、最低投資額が1万円とされている場合も多く、資金面でのハードルがとても低いです。
3．リスクを抑える優先劣後方式
優先出資部分は投資家が出資し、劣後出資部分は事業者が出資します。事業者も劣後出資者として出資をすることで、投資家（優先出資者）の元本及び分配金の安全性を高める仕組みが「優先劣後方式」です。
このシステムでは、仮に損失があった場合、事業者から先にリスクを負います。それでも負いきれない損失がある場合のみ、投資家がリスクを負うことになります。このため、劣後出資の割合が大きいほど投資家がリスクを負う可能性が低くなります。
※すべての事業者、ファンドで優先劣後方式が採用されているわけではありません。ファンドを選ぶ際に必ず確認しましょう。
4．運用を任せられる（運用中はほったらかしでOK！）
不動産に関する様々な手続きや管理は事業者が行うため、投資家は何もする必要がありません。これは特に忙しい方にとって、大きな魅力です。
不動産クラウドファンディングの5つのデメリット（リスク）
続いてデメリットもみていきます。
1．元本保証はない
出資金元本の保証は禁止されており、元本保証はありません。リーマンショックの様な大恐慌が起こり、評価額が大幅下落することは十分あり得ます。ただし、投資期間の延長や先ほど触れた優先劣後方式のように投資家のリスクを減らす仕組みがあります。
2．倒産リスク
事業者の倒産が発生すると、投資元本が引き出せなくなったり、分配金の支払いが大幅に遅れてしまう可能性があります。特別目的会社（SPC）を導入している会社を選ぶと、リスクが低くなりますが、大半の運営会社はそうではありません。運営会社の経営状況や動向は気にしておく必要があります。
※特別目的会社（SPC）を導入している場合、投資家の資金で購入した不動産はSPCの所有物となり倒産隔離の対象となり、倒産のリスクから切り離されます。
3．途中で引き出せない
サービスやファンドによるかもしれませんが基本的に運用中に引き出すことはできませんので、余裕資金で行いましょう
4．人気ファンドは当選倍率が高い
最近は不動産クラウドファンディングが活況ということもあり、人気のファンドは抽選となっていて希望しても投資ができない場合があります。投資チャンスを増やすためにも複数のサービスに登録したほうがよいでしょう。
5．（年間20万以上の場合）雑所得として課税される
（年間20万以上の場合）雑所得として確定申告が必要となります。
少額投資の方はあまり気にしなくてよいと思います。
不動産クラウドファンディングのサービス（運営事業者）を選ぶポイント
サービスの選定は余計なリスクを負わないためにとても大切です。しっかり詳細を確認して、納得してから登録しましょう。
ポイント１ 法律に基づいて運営されていることを確認する
そのサービスが「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されているものかを確認します。
不動産クラウドファンディングと謳っている以上、国から許可（又は登録）がある事業者であることは当然なのですが、万が一でも詐欺にあわないようにこういった確認は大切です
国から許可（又は登録）がある事業者は、以下、国交省HPの「不動産特定共同事業者許可一覧」または「小規模不動産特定共同事業者登録一覧」に掲載されています。※サービス名ではなく、運営会社名で記載されています。
登録しようとしているサービスを運営する会社が一覧に記載されているか確認しましょう。
不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧 （国交省のHPへとびます）
ポイント２ 倒産リスクを認識しておく
不動産クラウドファンディングの出資金は分別管理されていますが、倒産隔離の対象とはなりません。 事業者の倒産が発生すると、投資元本が引き出せなくなったり、分配金の支払いが大幅に遅れてしまう可能性があります。
このため、経営状況が確認できる上場企業や特別目的会社（SPC）を導入している会社を選ぶと安心材料となります。
しかし、大半の運営会社はそうではありませんので、運営会社の経営状況や動向を気にかけておきましょう。
ポイント３ 投資家のリスク軽減の仕組みがあるか
投資家のリスク軽減に無関心な運営会社は避けたいところです。
多くの運営会社は「優先劣後方式」や「マスターリース契約（空室対策）」などの投資家のリスクを軽減するための仕組みを採用しています。
少なくとも「優先劣後方式」か同等のリスク軽減策が採用されているか確認しましょう。
ポイント４ 運営会社の強みを理解する
不動産クラウドファンディングで安定した利回りを出せているところは、その会社の強みがあるはずです。
例えば、
- 契約関係に難がある物件を選んでいるため取得価格を抑えることができる
- これまでの事業のコネクションを利用して優位に物件の取得ができる
- 他社では扱うのが難しい物件を扱える
などです。
なかなか調べるのは難しいですが、HPやブログ、youtube等でみているだけでも、なんとなく特徴がわかってきます。こういうことが得意な会社なのか、とイメージを持っておきましょう。
以上、サービス（運営事業者）を選ぶポイントを書いてきました。手軽にできてしまうクラウドファンディングだからこそ、事前の選定はしっかり行いましょう。
不動産クラウドファンディングのサービス比較一覧
早速、上記ポイントをふまえて登録するサービスを選びました！
サービス開始が早い順で記載しています。
| サービス名 （フリガナ） |
サービス 開始年月 |
最小 投資額 |
優先 劣後 |
倒産 隔離 |
上場 | 募集 総件数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 強み | ||||||
| CREAL （クリアル） |
2018.11 | 1万円 | 〇 | - | 〇 | 110 |
| 商品豊富。提携企業多い。上場企業で売上・利益拡大中。 | ||||||
| COZUCHI （コヅチ） |
2019.9 | 1万円 | 〇 | - | - | 96 |
| 仕入れ強い。権利関係が複雑な物件仕入れで高パフォ実現。上振れ分も投資家に還元。高利回りで人気。任意組合型取扱あり。 | ||||||
| TREC FUNDING （トレックファンディング） |
2020.7 | 1万円 | 〇 | 〇 | 〇 | 10 |
| 70年以上の経験と実績による高い不動産運営力。上場企業で売上・利益拡大中。倒産隔離対象。安全面抜群。 | ||||||
| TOMOTAQU（トモタク） | 2020.10 | 10万円 | 〇 | - | - | 65 |
| 東京都心部で10年以上不動産投資事業を行ってきた高い経験値。対象不動産はインカムゲイン型が多い。 | ||||||
| TECROWD （テクラウド） |
2021.4 | 10万円 | 〇 | - | - | 61 |
| 海外不動産の取扱あり。海外での開発実績多く、マーケット熟知。 | ||||||
| LEVECHY （レベチー） |
2023.5 | 1万円 | 〇 | 〇 | - | 11 |
| 高利回りで人気。安全面でもGOOD。開始間もない為今後に期待。 | ||||||
CREAL（クリアル）
運営会社：クリアル株式会社
法改正後いち早くサービスを開始し、着々と実績を積み重ねてこられています。物件に関する情報量が多く、安心してファンドを選ぶことができます。物件数が多いにもかかわらずこれまで元本割れは0件、平均想定利回り（年利）4.3％と安定した投資が望めます。
運営会社のクリアル株式会社は、上場企業ということもあり、決算情報はもちろん事業に関する情報開示も明確です。業績も好調で、株式投資の対象としても注目しています。
以下の記事ではCREALのサービスとクリアル株式会社の業績について記事にしています。
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不動産投資先としてのCREAL（クリアル）と日本株投資先としてのクリアル株式会社。投資妙味はある？
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私は一番目に登録しました！
COZUCHI（コヅチ）
運営会社：LAETOLI株式会社
高利回りでとても人気です。当初の想定利回りを上振れした分の一部を投資家に還元する仕組みで、実績の平均利回りがなんと17.2％となっています。運用終了した物件の74件中34件（約半分！）で実績年利回りが想定を上振れているとのこと。実績があって、実績年利回りが高いので、人気のはずです。
とても人気のため当選倍率が高いファンドが多いですが、不動産クラウドファンディングを始めるならばここは外せません。
以下、COZUCHI（コヅチ）が儲かっている理由について調べた記事です。
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不動産クラウドファンディングのCOZUCHI（コヅチ）を調べてみました【疑問解消】
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↓COZUCHIの公式サイトはこちらから↓
TREC FUNDING（トレックファンディング）
運営会社：トーセー株式会社
安全面№１だと思います。特別目的会社（SPC）を導入していて、倒産リスクが低いです。運用終了した2件のファンドは実績年利回りが想定を上回っていますし、償還も予定よりかなり早いです。
実際に運用が終了した「TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド」は、
予定分配率(年率)は7.00%、予定運用期間は3年でしたが、実際は分配率実績14.31％、運用期間は2年1ヶ月でした！
物件が少ないので、登録しておいて募集があった時にすぐ応募できるようにしたいです。
TOMOTAQU（トモタク）
運営会社：株式会社イーダブルジー
ファンド全般の想定利回りが高いです。2023年11月時点で、平均利回り6.58%、予定分配率を下回ったことはなしとのこと。インカムゲイン型の取扱いが比較的多く毎月配当が期待できることが魅力です。人気があるため最近のファンドは全て抽選になっています。
また、出資すると（出資額による）全員に何かしらが当たるキャンペーンをやっていたりするので、お得感があります。
個人的にはHP上にしっかりと「トモタクは守りの投資で短期間で莫大な利益を出す攻めの投資ではない」という主旨のことが書かれているところに堅実な姿勢が感じられて好印象です。個人的には登録しない理由がない、という感じです。
↓TOMOTAQUの公式サイトはこちらから↓
TECROWD（テクラウド）
運営会社：TECRA株式会社
海外不動産に投資がしたい方におすすめです。特にモンゴルをはじめとした中央アジア不動産を対象とされており、現在運用中のファンドの想定年利回りは他社と比較してもかなり高いです。
現地に精通されていて、仕入れから運営管理までのワンストップで実施できることが、高い利回りを実現できる理由のようです。他社にはできない大きな強みですので、非常に注目しています。
ただ、対象物件が海外不動産ということもあるのか、物件情報がすくないように感じます。また、HPも他社と比較してしまうと、わかりやすさとか、スタイリッシュさに欠ける部分があるかもしれません。（運営会社のHPはとてもスタイリッシュでかっこいいです）
↓TECROWDの公式サイトはこちらから↓
LEVECHY（レベチー）
運営会社：ジャパン・プロパティーズ株式会社
2023年5月に開始された新しいサービスです。
にもかかわらずすでにとても人気で、一つ目のファンドの応募倍率は2,787%というものすごく狭き門でした。この会社さんは特別目的会社（SPC）を導入しています。不動産クラウドファンディングの運営会社としては数少ないSPCを導入している会社の一つですので、もしもの時の安全面では問題ないと考えています。
以上、6社比較でした。
私は登録して2か月以上経ちますが、抽選に当たらず思うように投資ができていません。。登録は無料ですので、投資チャンスを増やすという意味で、少なくとも3社以上は登録しておくことをおすすめします。
不動産クラファン初心者である私の投資方針
私は現在2つのファンドに投資をしていますが、初めて投資する時に、
という感じでそのファンドに「いくら投資するか」を結構迷いました。
他にも「抽選は当たらないから先着順のところで多めに投資しておいた方が機会損失にならないかな」とか、逆に「他にもよいファンドが出てくるかもしれない」とか色々考えてしまったり、結局考えるのが面倒になって申し込みを見送ったりしたこともありました。
そこで、「都度考えるのは面倒だから投資方針を決めておこう」と思い、初心者なりに考えて、以下の方針で投資していこうと決めました！
私の投資方針
- NISA資金を確保した上で余剰資金を投資する
- リスク分散のため、今回挙げた6社に分散投資（増える可能性あり）
- 安全面を考慮して、CREAL（クリアル）とTREC FUNDING（トレックファンディング）の比率を多めに
- 上記2社以外は、当面1社につき1ファンド、10万円ずつ投資
とりあえず、今投資しているファンドは10万円ずつです。まだ手探りですが、当面は6社の中から抽選で当たったファンドに10万円ずつ投資をしていくことになると思います。
最終的に100万円くらい投資するイメージですね！
とはいえ抽選に当たればの話なので、思うように投資するには時間がかかるかもしれません。
今後抽選に当たって、分散投資が出来てきたら、報告記事書こうと思っています。
今回の記事は以上になります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
